Un inquilino che smette di pagare mette il proprietario davanti a due problemi: riavere l'immobile e recuperare i canoni. La legge offre un procedimento che li affronta insieme, lo sfratto per morosità, ma i tempi dipendono molto da quanto presto ci si muove.
Ecco quando si può agire, come si svolge la procedura e un vantaggio fiscale che molti proprietari non conoscono.
Indice
Quando si può agire
Locazione abitativa
art. 5 L. 392/1978
- Mancato pagamento di un canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza
- Oppure oneri accessori non pagati per un importo superiore a due mensilità
- L'inquilino può chiedere il termine di grazia in udienza
Locazione commerciale
Uso diverso dall'abitativo
- La gravità dell'inadempimento si valuta caso per caso (art. 1455 c.c.)
- Il parametro dei 20 giorni non è una soglia di legge: al più un riferimento orientativo
- Il termine di grazia non si applica (Cass. SU n. 272/1999)
Per avviare lo sfratto per morosità la diffida non è obbligatoria: il proprietario può procedere direttamente con l'intimazione. Una lettera dell'avvocato, però, spesso basta a ottenere il pagamento o un piano di rientro scritto, evitando i costi del procedimento.
Messa in mora redatta dall'avvocato
Esame dei documenti, diffida firmata e inviata con PEC o raccomandata A/R entro 48 ore lavorative dalla ricezione completa della documentazione.
Come si svolge lo sfratto per morosità
- AttoIntimazione e citazione
Si notifica all'inquilino l'intimazione di sfratto con la citazione per la convalida. Tra la notifica e l'udienza devono trascorrere almeno 20 giorni liberi, salvo abbreviazione autorizzata dal giudice (art. 660 c.p.c.).
- UdienzaConvalida
Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto (art. 663 c.p.c.). Il proprietario, o il suo avvocato, deve attestare in udienza che la morosità persiste. Se risulta o appare probabile che l'inquilino non abbia avuto conoscenza dell'atto, il giudice ordina di rinnovare la citazione.
- Se contesta l'importoPagamento delle somme non contestate
Se l'inquilino contesta solo l'ammontare, il giudice può ordinargli di pagare la parte non controversa entro un termine non superiore a 20 giorni; se non paga, convalida lo sfratto (art. 666 c.p.c.).
- Se si opponeOrdinanza di rilascio o giudizio
Su istanza del proprietario, se l'opposizione non è fondata su prova scritta e non ci sono gravi motivi in contrario, il giudice può ordinare il rilascio con ordinanza immediatamente esecutiva, con riserva delle eccezioni dell'inquilino ed eventualmente subordinata a cauzione (art. 665 c.p.c.). La causa prosegue poi con il rito delle locazioni (art. 667 c.p.c.).
- EsecuzioneRilascio dell'immobile
La convalida non dà subito la disponibilità dell'immobile: se l'inquilino non lascia spontaneamente, si avvia l'esecuzione per rilascio con l'ufficiale giudiziario (art. 608 c.p.c.), che può richiedere più accessi.
In udienza l'inquilino può sanare la morosità pagando canoni, interessi e spese. Se dimostra condizioni di difficoltà, il giudice può concedergli un termine fino a 90 giorni; la sanatoria è ammessa non più di tre volte in quattro anni. Se la morosità, durata non oltre due mesi, dipende da precarie condizioni economiche sopravvenute (disoccupazione, malattia o gravi e comprovate difficoltà), il termine può arrivare a 120 giorni e le sanatorie a quattro in quattro anni (art. 55 L. 392/1978). Se l'inquilino paga nel termine, lo sfratto non viene convalidato.
Recuperare i canoni arretrati
La convalida dà il titolo per riavere l'immobile, non per incassare i canoni. Per le somme serve un titolo distinto, che si può chiedere con lo stesso atto.
Convalida di sfratto
Titolo per il rilascio
- Ordina all'inquilino di lasciare l'immobile
- Si esegue con l'ufficiale giudiziario
Decreto ingiuntivo per i canoni
Titolo per il pagamento (artt. 658 e 664 c.p.c.)
- Comprende canoni scaduti, quelli da scadere fino all'esecuzione dello sfratto e le spese
- È immediatamente esecutivo, ma l'inquilino può proporre opposizione
- Si esegue con pignoramento di conto, stipendio o altri beni
- Deposito cauzionale: è una garanzia, non una somma che il proprietario può trattenere a sua discrezione. Alla fine della locazione il credito per canoni non pagati può compensare l'obbligo di restituirlo; per i danni contestati serve un accertamento e, se necessario, una domanda giudiziale. Durante il contratto, l'inquilino non può usarlo per non pagare i canoni.
- Garanzie: se c'è un fideiussore, anche lui risponde dei canoni, secondo quanto previsto nella garanzia.
- Prescrizione: i canoni si prescrivono in cinque anni (art. 2948 c.c.).
Avere un titolo non significa incassare: il recupero effettivo dipende dalla solvibilità dell'inquilino e dalla possibilità di individuare conti, stipendio o altri beni.
Non pagare le tasse sugli affitti non incassati
Per le locazioni abitative, i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020 non concorrono al reddito del proprietario, se la mancata percezione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Non è necessario attendere la convalida (art. 26 TUIR, come modificato dal D.L. 34/2019).
La regola vale anche per i contratti stipulati prima del 2020, per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020 in poi (art. 6-septies D.L. 41/2021). Per le morosità anteriori resta la disciplina del credito d'imposta, alle condizioni di legge.
Chi rinvia l'azione giudiziale continua a dichiarare canoni mai incassati. Su tempi e modalità della dichiarazione conviene coordinarsi con il proprio commercialista.
Sfratto per morosità
Esame del contratto e della morosità, eventuale diffida, intimazione di sfratto con richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni e assistenza fino al rilascio.
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole per uno sfratto?
Tra notifica e udienza devono passare almeno 20 giorni liberi. Se l'inquilino non si oppone, la convalida può arrivare alla prima udienza; i tempi del rilascio effettivo, però, variano molto da ufficio a ufficio.
Devo mandare una diffida prima dello sfratto?
Non è obbligatorio: si può procedere direttamente con l'intimazione. La diffida è comunque utile per tentare di risolvere senza costi giudiziali.
Serve la mediazione prima dello sfratto?
Le locazioni rientrano tra le materie soggette a mediazione obbligatoria, ma il procedimento per convalida di sfratto ne è escluso fino all'eventuale mutamento del rito.
Posso cambiare la serratura o staccare le utenze?
No. Farsi giustizia da sé espone il proprietario a responsabilità anche penali. Il rilascio si ottiene solo con la procedura giudiziale.
L'inquilino ha lasciato l'immobile ma non ha pagato: cosa faccio?
Si agisce per i canoni e per gli eventuali danni, con una diffida e, se necessario, con un decreto ingiuntivo.
Avvocato civilista, iscritto all'Ordine degli Avvocati di Torre Annunziata. Sedi a Gragnano e a Milano.
Lo studioQuesto contenuto ha finalità informativa e non sostituisce la valutazione del caso concreto.